대한민국 부동산 전망
대한민국 부동산 전망
2022년 대한민국 부동산 시장 전망, 앞으로 어떻게 변할 것인가를 생각해 봅니다.
- 먼저 말씀드립니다. 저는 부동산에 매우 기초적인 지식밖에 가지고 있지 않습니다. 저의 글은 참조만 해 주시기 바랍니다. 그동안 읽은 부동산 관련 서적의 내용과 뉴스, 전문가들의 조언과 전망을 저의 관점에서 정리한 것임을 밝혀 드립니다. 글의 모든 부분에 대해서 출처를 밝히기도 힘드니 참조용으로만 읽어 주십시오.
2022년 부동산 전망
올해 부동산은 하락할까요?
네 하락합니다.
3주가 지나면 대선입니다. 원론적으로 민주당은 부동산을 잡으려하고, 국민의 힘은 풀려고 합니다. 왜 그러는지 알고 계시죠? 모르시면 검색을 해 보시고 두 당의 정책을 이해하시면 됩니다. 하여튼 그렇습니다. 그럼 국힘에서 당선되면 아파트 가격이 올라가고 민주당이 당선되어 떨어질까요? 아뇨. 아닙니다. 누가 되든 적어도 3년 정도는 미친 듯이 부동산을 압박하여 잡을 것입니다. 왜냐하면 지금 부동산 가격이 이미 정점을 찍었기 때문이죠. 당분간은 잡아야 합니다. 다만 부동산세를 어떻게 책정하느냐는 다른 문제입니다.
그러므로 올해 부동산에 투자하는 것은 굉장히 위험합니다. 또한 세율이 변했기 때문에 재정이 충분하면 몰라도 그렇지 않다면 빚을 내거나 다른 자산을 팔아 부동산에 넣는 것은 너무나 위험한 일입니다.
하지만 일부 전문가들은
그래도 소폭으로 오를 것이다.
라고 주장합니다. 이유는 첫 번째 누락된 공급 부족, 두 번째는 경제상승입니다. 하지만 제가 보기에 이들의 진단은 약간 문제가 있어 보입니다. 이들은 단지 시장에만 국한하고 있다는 점입니다.
현재 부동산이 급등한 이유는
공급부족일까요? 아니죠. 코로나 때문이죠. 코로나 이전에 이렇게까지 폭등하리라 누가 생각했나요? 그 이전에 이렇게까지 급속하게 아파트 값이 치솟은 적이 있나요? 없습니다. 천천히 올랐습니다.
코로나로 인해 저금리 시대가 찾았고, 또한 마땅히 투자할 곳을 찾지 못해 부동산에 오른 것이죠. 대산 주식은 어떻습니까? 일반적으로 경기가 좋아지면 부동산과 더불어 주식도 동반 상승합니다. 하지만 주식은 완전하 바닥을 치고 있으며 언제 올라갈지도 모릅니다. 완전 반대인 것이죠.
결국 부동산-특히 아파트 가격이 치솟은 이유는 투자자들이 몰렸기 때문이죠. 소위 영끌족이들이 대거 몰리면서 부동산 시장은 포화 상태입니다. 이제 금리가 서서히 오르고, 부동산 가격이 오르면서 부동산 소유세 등이 오르면서 버틸 힘이 없는 영끌족들은 무너지게 됩니다. 그럼 공백이 일어나게 됩니다. 또한 부동산에 투자한 현금이 금리가 오르면서 은행과 관련된 것들로 투자처가 바뀌면서 부동산에 몰린 현금이 빠져나가게 됩니다.
저는 어리숙한 판단으로 급속한 하락이 올 중순이나 하반기에 일어나고 다시 내년이나 올 11-12월에 반등하지 않을까 하는 생각을 조심스럽게 해봅니다.
그렇다면 계속 부동산 가격이 하락할까요?
그렇지는 않을 겁니다.
코로나가 끝나면 여러 변화들이 일어날 것인데 그중의 하나는 많은 인구의 변화와 부동산 정책이 변화될 것입니다. 갭투자에대한 정책이 이미 토의에 들어간 상태이기 때문에 잘못 투자하면 모든 재산을 상실할 수도 있습니다. 당분간입니다. 적어도 5년 후면 지금의 부동산 가격이 회복될 것으로 보입니다. 문제는 그동안 버틸 수 있느냐의 문제이죠.
그럼 집을 팔아야 하나요?
이건 생각을 좀 해야 합니다. 왜냐하면 세금 때문이죠. 하여튼 아래를 보십시오. 현재 서울에서 6억 이하 아파트가 있나요? 취득세와 양도세를 보세요. 수천 만원에서 수억이 됩니다. 괜히 팔았다가는 세금폭탄 맞습니다. 개인적인 생각이지만 분명 누가 대통령이 되더라도 당선되면 취득세는 올려도, 양도세를 내릴 겁니다. 그래도 아파트를 파니까요. 파는 것은 여름까지 지켜보는 걸로 합시다.
부동산 사이클
일반적으로 부는 부동산 사이클입니다. 현재 서울은 어디에 있을까요? 분양 과열까지 왔죠. 그런데 여기서 건설사들이 건축을 해야 하는데 정부에서 막고 있습니다. 그럼 미분양이 넘어가지 않습니다. 그러니까 올해는 집값이 하락할 수 있지만 올 후반기나 내년이 되면 서서히 다시 오르게 된다는 것입니다.
집값상승 - 분양과열 - 건설붐 - 공급 과잉- 미분양상승 - 분양 대기 - 다시 집값 상승
뉴스를 보세요. 건축에 대한 두 사람의 의견이 일치합니다. 방법이 약간 다를 뿐. 뭐냐면 개건축을 통해 분양을 늘려야 한다는 것이죠. 그러면 당연히 집값이 떨어질 것이다.라고 말이죠.
저는 전문가는 아닙니다. 일단 뉴스를 보면 지금 집값이 떨어진다고 팔면 위험합니다. 가능한 당선 후에 어떻게 되어가는 보시고 결정하십시오. 그리고 재건축이 허가가 떨어지면 그때 팔아도 늦지 않습니다. 그때가 되면 세금도 낮출 겁니다.
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